Mindset Masyarakat Menghambat Penyaluran Rusun Subsidi
JAKARTA – Masih ada sejumlah kendala yang menghambat penyaluran rumah susun (rusun) subsidi di Indonesia. Salah satu faktor utama adalah mindset atau cara berpikir masyarakat yang cenderung lebih memilih hunian berbentuk rumah tapak dibandingkan bangunan vertikal.
Komisioner Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), Heru Pudyo Nugroho, menyampaikan bahwa masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) masih ragu untuk tinggal di rusun. Ia menjelaskan bahwa keengganan ini terjadi karena persepsi umum bahwa hunian vertikal tidak nyaman dan kurang fleksibel dalam hal perubahan struktur.
“Kendala pertama, mindset masyarakat MBR ini masih reluctant untuk tinggal di bangunan vertikal,” ujar Heru saat ditemui di Gedung Merah Putih Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK), Jakarta Selatan, Rabu (21/01/2026).
Selain itu, penyaluran pembiayaan rusun subsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) juga masih sangat terbatas. Sepanjang 2025, BP Tapera mencatat hanya tiga unit rusun subsidi yang berhasil terjual.
Heru menambahkan bahwa sejak program FLPP dijalankan pada 2011, pembiayaan tidak hanya diperuntukkan bagi rumah tapak, tetapi juga rumah susun. Namun, realisasinya hingga kini masih minim. Dari 2011 sampai 2025 kemarin, data BP Tapera hanya membiayai sekitar 638 unit rumah susun. Bahkan di 2025 kemarin hanya tiga unit yang kita biayai.
Kendala dari Sisi Pasokan
Kendala kedua berasal dari sisi pasokan. Menurut Heru, pengembang menilai harga rusun subsidi yang saat ini mengacu pada Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kepmen PUPR) Nomor 995/KPTS/M/2021 Tahun 2021 masih terlalu rendah.
“Sebagai contoh di DKI Jakarta, harga yang berlaku saat ini sekitar Rp 9 juta per meter persegi. Sementara Pemprov DKI sudah menetapkan harga satuan per meter persegi di kisaran Rp 12 juta sampai Rp 13,5 juta,” jelas Heru.
Perbedaan harga tersebut membuat pengembang belum banyak membangun rusun subsidi. BP Tapera bersama Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Badan Pusat Statistik (BPS), perbankan, serta para pengembang pun masih membahas penyesuaian harga agar lebih realistis.
“Dari sisi supply belum sempat berjalan karena perlu penyelesaian harga yang disepakati,” kata dia.
Biaya Hidup Tambahan di Hunian Vertikal
Kendala ketiga adalah biaya hidup tambahan di hunian vertikal, seperti iuran pengelolaan lingkungan (IPL). Menurut Heru, besaran IPL perlu ditekan agar tidak menjadi beban bagi MBR.
“Bagaimana IPL-nya bisa ditekan seminimal mungkin, sehingga menjadi insentif bagi MBR untuk tertarik tinggal di bangunan vertikal,” ujarnya.
Heru menambahkan, penyesuaian harga rusun subsidi ke depan juga akan mempertimbangkan indeks kemahalan konstruksi di masing-masing wilayah. Di Jakarta Pusat, misalnya, indeks kemahalan konstruksi disebut berada di kisaran Rp 14 juta per meter persegi, dengan variasi di wilayah lain seperti Jakarta Selatan dan Jakarta Timur.
Sementara untuk wilayah penyangga seperti Cikarang yang masuk Kabupaten Bekasi, Heru menyebut harga dalam konsep peraturan baru diperkirakan berada di kisaran Rp 13 juta per meter persegi.
“Kita tunggu karena masih terus digodok, dengan memperhatikan juga affordability masyarakat. Kalau ditetapkan terlalu mahal, sementara MBR-nya tidak mampu mengakses, kan juga tidak akan jalan,” pungkasnya.
Pandangan Masyarakat
Hal serupa juga diungkapkan oleh perantau asal Jawa Tengah, Raden (29), yang tengah meniti karier teknologi informasi di Jakarta. Meskipun saat ini Raden masih menyewa kos, ia tetap memilih rumah tapak sebagai hunian milik pertamanya nanti.
Alasan pertamanya adalah rumah tapak lebih mudah jika ingin melakukan renovasi. “Mau renov, nambah lantai, ubah tata ruang lebih bebas. Kalau rusun banyak aturan, enggak bisa sembarangan ubah,” kata Raden kepada , Kamis (22/01/2026).
Selain itu, menurut Raden, rusun kurang cocok jika nantinya ia sudah menikah dan memiliki anak. “Kalau ke depannya punya keluarga atau orangtua ikut tinggal, rumah tapak terasa lebih nyaman dan aksesnya lebih gampang,” ujarnya.
Meskipun demikian, ia juga menyadari bahwa lokasi rumah tapak dengan harga miring biasanya jauh dari pusat kota. Pilihan rusun kini juga semakin masuk akal untuk para pekerja di pusat kota dan enggak mau “ribet” mengurus rumah.
Aturan Baru Harga Rusun Subsidi Digodok
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait atau Ara mengatakan, aturan baru terkait rusun subsidi tengah dimatangkan. Beleid tersebut juga akan mencakup harga baru rusun subsidi yang sudah disesuaikan dengan pasaran.
Pasalnya, dengan aturan lama yakni, Kepmen PUPR Nomor 995/KPTS/M/2021 Tahun 2021, pada tahun 2025 hanya terjual sebanyak 3 unit rusun. “Kenapa enggak jalan? Peraturannya menurut saya enggak relevan,” lanjut dia.
